【2018-06-12】【出处】国泰君安
保利地产(600048)对保利地产5月销售的点评:拿地高位趋缓 推盘保障销售
事件：
2018年5月，公司实现签约面积222.81万方，同比增长24.82%；实现签约金额357.21亿元，同比增长43.50%。2018年1-5月，实现签约面积1025.98万平方米，同比增长31.22%；实现签约金额1551.19亿元，同比增长42.95%。
评论：
维持增持评级：维持公司目标价24.27元/每股，维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元，对应PE为7.9/6.1倍。
2018年各地政府都进入抢人才队列从而增加了房地产市场需求，再加上新房限价的政策套利，一二线和强三线城市新房需求再创新高。因此2018年保利销售依然延续高景气度，且在龙头公司增速里也是最高之一，考虑到公司投资强度持续高位，后续推盘也将保持高增长。且公司销售均价从年初以来一直在上涨，5月为16032元，同比增加15%，环比增加4%。
2017年以来公司维持高强度土地投资，有息负债有所攀升，2018年继续拿地高增长，但5月开始变缓。2017年以来，公司持续扩大融资用于土地拓展，因此有息负债从2017年开始大幅增加并创历史新高2390亿元，是近几年的2倍多，在融资较紧环境当中，预备较强融资储备。进入2018年，公司依然维持2017年的高土地投资强度，土地储备规模持续扩大，2018年前5月公司新增拿地金额932亿元，同比增加135.6%，新增拿地建面1174万方，同比增加31.8%。尽管5月单月拿地金额同比增加187%，但公司的土地投资强度，按拿地金额/销售金额计算，从4月的85%下降到52%，且依然处于高位。5月公司拿地均价仅为4225元/平米，为拿地下沉到3线城市。
坚持一二线城市群深耕战略，业绩有保障。公司拓展还是坚持以一二线城市为主，2018年Q1公司可售容积率面积1.5 亿方，其中待开发面积9542万方，至少可以保障公司未来2~3年的开发需求，同时公司的预收账款已经达到2562.8亿元，同比增加143.5%，因此公司锁定比率较高，未来结算和业绩增加有支撑。
风险提示：公司财务费用大幅增加侵蚀利润，使得业绩增速不达预期。
