【基本案情】
2019年5月，李先生将自己的房屋出租给小王,并签订了一份《房屋租赁合同》，合同中明确约定租赁目的是为小王居住使用，租期一年，租金每月600元，租金支付方式为付三押二。合同签订后，小王按期交付了第一期三个月的租金1800元及押金1200元。但之后，小王称李先生租给自己的房屋无法办成居住证，于是拒绝支付剩余的租金并拖欠房屋的水电费。无奈之下，李先生一纸诉状将小王告上法庭，要求解除与小王之间的租赁合同，并要求小王支付至返还房屋之日止的租金、拖欠的水电费及违约金。法院经审理后认为，双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，小王以居住证未办理成功抗辩于法无据，依法判决解除双方的租赁合同，李先生应返还小王押金，小王应返还房屋，并支付拖欠的租金、水电费及违约金。
【法理评析】
本案中，李先生与小王签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，作为合同双方均应严格遵照合同的约定，履行各自的义务行使各自的权利。李先生作为出租方为小王办理居住证给予提供便利，符合诚实信用原则，但双方未将李先生负有协助小王办理居住证的义务作为履行合同的主要权利义务条款进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十七条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，小王因居住证未办成为由拒不支付租金属于违约，侵害了李先生的合法权益，最终法院支持了李先生的诉请。
【法官提示】
随着房屋租赁现象的普遍，因租房产生的争议也日渐多发。为避免产生不必要的争议，作为承租方，在签订租赁合同前，应认真查看并了解清楚房东的身份信息、房屋的产权、房地产主管部门的备案证明等重要信息，签约时，应认真阅读签署租赁合同文本等相关文件，如果需要房东配合办理居住证等相关事宜的，应以书面形式在合同中加以约定。同时，作为出租方，在约定配合承租方办理居住证前，应提前判断房屋是否具备办理条件、相关证明材料是否齐全，以免日后引发不必要的纠纷。
□上海市崇明区人民法院供稿
