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作为中国高净值人群投资的首选，房子尤其是豪宅，在过去的很多年间备受青睐，豪宅资产可以保值增值，似乎也成为某种共识。然而2018年以来的市场正在颠覆以上认知。克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示，北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌，二手豪宅则正在失去流动性，价格腰斩的案例也已出现。豪宅成交量暴跌背后，首先是过去几年亢奋的市场对需求的透支。此外，经济下行、信贷紧缩、改善型需求被抑，使更多的买家选择了观望；一手豪宅库存压力大增，二手市场流动性降低，形成了恶性循环。豪宅“不再豪”。当住房回归居住属性、投资增值效应不再，豪宅的流动性缺乏、降价或者降配，有很大可能在未来发生。“豪宅还是一个好的投资品吗”？站在2019年的开端，这或许是中国房地产市场从业者、投资者都需要思考的问题。惨淡的豪宅2018年，尽管主流房企都实现了销售的明显上升，但北上广的豪宅项目操盘手，日子却不好过。中国豪宅市场高度集中在一线和准一线城市，其中北、上、深、杭这4城的占比超过70%。据克而瑞数据，2018年豪宅市场明显降温，以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套，不足2016年成交的30%；北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也仅9493套，创下5年来新低，不足2016年全年交易量的4成。“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩，更为极端的是，三亚市场的顶豪几乎全没。”易居集团首席执行官丁祖昱说。杭州、南京等准一线城市，豪宅虽未如此惨淡，但成绩亦不如2016年。以杭州为例，全年成交豪宅623套，同比上涨21%，但依旧不及2016年的一半。不仅豪宅开发商难过，那些想要变卖豪宅的业主更难。2018年，一线城市二手豪宅普遍“有价无市”，成交的都要大幅降价。在广州，珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅，目前挂牌价的跌幅均在10%左右，成交量寡淡；在上海，年前有消息传出，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售，且“严重低于市价”。在深圳，已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月，南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万，以1380万成交。最惨的是那些在2016年9月左右高位入市的业主，如今自住的是“浮亏”，投资的则确定是亏损了。“北京市场基本有价无市，一套房子总价在500万，还有流动性，而且大部分是刚需。一上千万，流动性就很差了，一上三四千万基本就没流动性。”2018年3月以后，经济学家魏杰在中介门店的实地调研中，观察到了这一现象。“千万级以上的二手物业买卖情况，在市场不好的时候，成交会更加不乐观，”美联物业全国研究总监何倩茹表示。破灭的神话房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现，在下跌的市场中，豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高，相反，其波动性可能更大。“房地产谁来接盘是个大问题，” 魏杰则指出了当前豪宅的最大问题：流动性。克而瑞发现，1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%，2000万以上就很难卖了；魏杰在二手房市场的调研也反映了这一点。克而瑞认为，究其原因，主要是由于当前经济下行，居民收入水平增幅放缓，购买力不足，部分城市房价收入比已经接近30，豪宅就更加难以企及。另一方面，豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发，很多需求被提前透支了。而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法，“所有的居住产品的成交量都下降了，豪宅的成交量减少是合理现象。”何倩茹认为，豪宅产品向有钱人开放，流通性本来就不算很大，而且随着楼价的上升，高总价产品的流通领域只会变得更窄。但即便是在1000万-2000万的市场，由于改善性换房需求被抑制，限贷政策仍较严格，也进一步阻滞了豪宅市场的流动性。21世纪经济报道的调查显示，在这一价格阶段的购买者，一般都是二套房，目前一线城市的二套房首付普遍在七、八成，接近全款，他们的资金实力不足，普遍考虑换房，也就是要卖掉一套再买，但在当下的市场，并不好出手。一个例子是，广州的叶女士今年计划换房，“因为家里添了新成员，想要换一套更大点的房子，但因为二套房首付很高，要先卖房才能支付，但自己的房子现在也卖不出去。”叶女士说。深圳的林慧看上了同小区一套170平米的房子，总价最近降了两、三百万，但要先卖掉自己的两房才能买得起，目前也被卡住了。多位房地产业内人士指出，由于过去3年房价的普涨，在当前的一线城市，1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅，再进一步的品质升级要到3000万及以上，这部分产品的购买力和流通性更差。克而瑞的统计显示，总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖；二手市场同样如此。价格高企、购买力不足、无人接盘，这些都导致豪宅的流通性大减，保值增值的光环消失。“内地的豪宅无法追上香港。”深圳一大型开发商人士认为，包括深圳在内，豪宅不具备稀缺性，各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多；况且，香港的楼市也是全球的一个特例。 从全世界范围看，多家机构的研究显示，也仅有极少数城市、区域的豪宅，可以实现长期的保值增值。当前，部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据，广州180平米以上大户型产品去化压力显著，独栋、复式产品严重滞销；深圳复式、五房及以上产品严重滞销。克而瑞给开发商的建议是，因城施策，减少复式产品供给，提高产品适配性；控总价，适当降低总价门槛，可以适度多做“经适型”豪宅。这意味着，一手豪宅市场的降价、减配不可避免。对那些手握豪宅的业主而言，最好不要遇到需要变卖房产的资金危机；若资金充裕可长期持有，但仍需考虑房地产税的影响。
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